越南地產價格曾超過每平方米17萬美元

　　作為一個并不算富裕的發展中國家，越南的股市和房地產市場卻創造出令世界瞠目的資產價格。

　　17萬美元：商鋪單價貴過銀座

　　“強烈建議你去胡志明市濱城市場看看，最高曾賣到17萬美元/平方米。”這個超越東京銀座的商鋪售價，曾讓一位中國大型國有企業集團的越南港口籌建負責人驚訝得合不攏嘴。

　　濱城市場是1899年興建的法式風格建筑，這里是2月開始興建的越南胡志明市首條地鐵的起點。

　　濱城市場毫不起眼，只有一層高，分為肉禽魚類市場、服裝布匹市場、手工藝品市場、糧食蔬果市場和餐飲市場等，和北京的萬通新世界(8.85,0.32,3.75%,吧)、大鐘寺批發市場較為類似，但規模小得多、空間狹窄得多，出售商品的價格也并非如其地價那般驚人。一條越南傳統長衫奧黛標價25美元，一碗越南米線售價2.5萬越南盾，相當于12元人民幣，一杯桂圓果汁售價1.5萬越南盾，相當于7.5元人民幣。很多當地人在此消費。

　　對于地價和商品零售價格如此懸殊的差距，上述企業負責人表示，越南炒地皮現象太嚴重了。

　　78倍PE：銀行IPO“高得離譜”

　　“怎么能賣出那么貴呢？”一位中國銀行(4.20,0.15,3.70%,吧)業人士在談到越南最大國有商業銀行之一越南對外貿易銀行(下稱“越貿行”)時，對其78倍市盈率(PE)的IPO(首次公開發行股票)表示十分感慨。

　　去年下半年，隨著越南股市的欣欣向榮(向榮博客|向榮新聞)，越貿行改革如火如荼。越貿行的股權經批準后最多20%可出售給外國戰略投資者，最多5%可出售給國內戰略合作伙伴，只對公眾發行6.5%的股份。

　　雖然越南為防止銀行資產賤賣而作出努力，但78倍的市盈率仍令國外投資者意外。據Business Week報道，英國飛龍資本在胡志明市的一位主管Andrew Leahy管理著20億美元的資金，表示對越貿行IPO感興趣，但認為根據去年財報結果來計算，越貿行的78倍市盈率高得離譜。

　　不過，越貿行在去年底股市仍火熱時競出高價。根據VietNamNet Bridge的報道，最終競價成功的價格中最低是每股10.2萬越南盾，相當于51元人民幣，約為42倍市盈率。該報道稱越貿行IPO平均價格為10.786萬越南盾，約為53元人民幣。

　　不過，越貿行尚未掛牌。

　　專家崔建遠認為，既然在法定的土地使用權期滿之前，所有人依然擁有土地使用權，那么業主如果統一想在原有土地上蓋房，經過業主委員會決定、政府各個部門批準以后，就可以在原地建設。“這是災后重建規劃最不想看到的局面，這就需要有明確的法律來界定。”

　　對于失去了房子，又不想在原地蓋房的所有權人，可以根據《物權法》148條的規定，要求根據土地使用批準年限剩余的時間退回土地出讓金。“但是土地出讓金的退讓，要區分被毀房屋的性質，如果是自住房屋，政府應當進行合理的安置，但如果是投資性住房，個人承擔的比重將更高一些。”陳自強認為。

　　對于農村集體土地基礎之上的農民宅基地，法律界有一致的看法。農民進入集中安置小區后，由區(市)縣政府統一登記頒發農村住房產權證和集體土地使用證。“在享受建房救助或貨幣救助后，村民原有住房予以拆除復耕。宅基地復耕后交原農村集體處置，損毀住房殘值由原住房所有權人自行處置。原住房產權和宅基地使用權予以注銷。”

　　由于我國現階段土地權屬復雜，有國有和集體用地，有開發商經“招拍掛”取得的開發用地，也有受法律保護的個人購置商品房后取得的土地使用權，“因此災 后重建所涉及的土地爭議不是一個人、一個縣市的問題，很可能會推動新一輪的土地改革或者法制改革進程。”陳自強說，法律條款和現實狀況的爭議就在于此。 第一財經日報 2008年06月23日