榕會(huì)展中心南遷催熟城南板塊 聚合效應(yīng)成就價(jià)值

【核心提示】 11月上旬，會(huì)展中心將落戶城南板塊的消息終于被打上了官方烙印。福州市建設(shè)局、市貿(mào)發(fā)局聯(lián)合下達(dá)通知，占地2000多畝、總投資20多億元的福州海峽國(guó)際會(huì)展中心即將開(kāi)工。該項(xiàng)目位于城南板塊的下洋村，預(yù)計(jì)將于2009年初建成。一時(shí)間，城南板塊再度成為業(yè)界聚焦的對(duì)象，區(qū)域價(jià)值被廣泛看好。地處城南板塊的新倉(cāng)山洋樓、大唐世家、都會(huì)華彩等在售樓盤的負(fù)責(zé)人均表示，會(huì)展搬遷的消息傳開(kāi)以后，意向客戶購(gòu)買欲望明顯增強(qiáng)。

　那么城南板塊能借此機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)再次晉級(jí)嗎？

　濱海“大福州”城南挑大梁

　早在會(huì)展中心進(jìn)入城南境內(nèi)之前，城南板塊就已經(jīng)成為政府規(guī)劃的重中之重。2004年，福州市編寫的《閩江口城鎮(zhèn)群發(fā)展規(guī)劃》就提出，將福州市從濱江型城市向跨江型城市發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)濱海型城市的終極目標(biāo)。2006年，福州市人大常委會(huì)審議通過(guò)了《市政府關(guān)于撤銷長(zhǎng)樂(lè)市、閩侯縣設(shè)立福州市長(zhǎng)樂(lè)區(qū)、閩侯區(qū)的議案》。在福州“十一五”規(guī)劃中，2010年，城南將成為福州城市的主體。也就是說(shuō)，到了那時(shí)，城南將成為福州的城市中心區(qū)。另?yè)?jù)了解，我省今年內(nèi)要完成長(zhǎng)樂(lè)、閩侯撤市（縣）改區(qū)報(bào)批工作。這意味著，福州已經(jīng)朝濱海城市、“大福州”邁出實(shí)質(zhì)性步伐。

　為什么城南板塊會(huì)被政府如此看重呢？業(yè)內(nèi)人士分析，福州三面環(huán)山，唯有南面一馬平川而且尚有相對(duì)充足的土地資源。同時(shí)福州城市發(fā)展的目標(biāo)是把福清、長(zhǎng)樂(lè)和羅源與福州老城區(qū)貫通起來(lái)，而城南恰恰是連接福清、長(zhǎng)樂(lè)的必經(jīng)之路，因此對(duì)“大福州”戰(zhàn)略而言，城南具有紐帶和跳板的作用。

　目前，城南板塊的市政配套和交通設(shè)施都在緊鑼密鼓“上馬”中。汽車南站和火車南站都選擇落戶城南；福州三環(huán)二期、溫福鐵路、福廈鐵路已經(jīng)動(dòng)建；福峽路拓寬工程正在火熱進(jìn)行中；南江濱東段道路、三江路、福灣路、林浦路和鼓山大橋工程，日前也已完成施工前期工作，并力爭(zhēng)年內(nèi)陸續(xù)開(kāi)工建設(shè)，2010年前建成通車。

 

　【分析】聚合效應(yīng)成就價(jià)值

　“并不是所有的會(huì)展場(chǎng)館都能帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的，投資置業(yè)的人群不可能是沖著會(huì)展本身來(lái)買房的，更多的是看中會(huì)展所帶來(lái)的聚合效應(yīng)。”大唐世家的負(fù)責(zé)人告訴記者，購(gòu)房者進(jìn)行投資置業(yè)都必須有一個(gè)強(qiáng)有力的“誘因”，政府大興市政配套，現(xiàn)在又南遷會(huì)展中心，這就是一個(gè)市場(chǎng)信號(hào)。

　目前，福州正面臨著從跨江城市向?yàn)I海城市的轉(zhuǎn)變，政府有意讓城南成為發(fā)展的中心，以此作為城市建設(shè)和發(fā)展的主線，政府會(huì)循序漸進(jìn)地把市政配套逐步完善起來(lái)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，發(fā)展城南，也是跨江城市向?yàn)I海城市轉(zhuǎn)變的大勢(shì)所趨，并以城南作為城市建設(shè)和發(fā)展的主線，接下來(lái)政府會(huì)一個(gè)接著一個(gè)規(guī)劃，把市政配套等逐步地完善起來(lái)。其實(shí)，政府集中投入建設(shè)也就是土地逐步增值、區(qū)域價(jià)值不斷提高的一個(gè)過(guò)程。

　業(yè)內(nèi)人士林先生指出，一個(gè)會(huì)展中心并不能提升一個(gè)區(qū)域的房產(chǎn)價(jià)值，它必須是一種綜合性的提升，是一種聚合效應(yīng)的累計(jì)，會(huì)展只是政府大規(guī)劃版圖的一步棋，只有把整盤棋都走好了，城門板塊的區(qū)域價(jià)值才能升上去。一般來(lái)說(shuō)，會(huì)展經(jīng)濟(jì)的培育期為5年左右。目前城南板塊的各項(xiàng)硬件都已經(jīng)箭在弦上，下一步是修煉內(nèi)功的問(wèn)題，即充分利用硬件條件，把會(huì)展經(jīng)濟(jì)搞活搞好，提升整個(gè)城門板塊的區(qū)域價(jià)值。

　“多功能”會(huì)展釋放活力

　　現(xiàn)代會(huì)展業(yè)作為新興產(chǎn)業(yè)，是對(duì)外交流的窗口，能夠吸引人流、信息流的大量涌入。業(yè)內(nèi)人士林先生認(rèn)為，會(huì)展業(yè)全面帶動(dòng)了人流、商業(yè)以及金融資產(chǎn)的快速流動(dòng)，全方位拉動(dòng)整個(gè)區(qū)域價(jià)值、城市價(jià)值的崛起。因此，會(huì)展中心是周邊地產(chǎn)項(xiàng)目迅速發(fā)展的催化劑。目前會(huì)展業(yè)較為成熟的城市，如北京、上海、廣州、廈門等地，其會(huì)展中心的毗鄰圈乃至更大范圍都成為兵家必爭(zhēng)之地，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。

　據(jù)了解，海峽國(guó)際會(huì)展中心周邊規(guī)劃有海峽青少年活動(dòng)中心、海峽體育中心、海峽圖書館、海峽美術(shù)館、海峽檔案館、海峽電影城以及商務(wù)酒店等相關(guān)配套設(shè)施。業(yè)內(nèi)人士鄭青松分析認(rèn)為，會(huì)展應(yīng)是一種融休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物等于一體的具有多種功能作用的經(jīng)濟(jì)形式，只有產(chǎn)生了多功能，會(huì)展才能鮮活起來(lái)，對(duì)當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)、住宅的影響才能得以釋放。由此可見(jiàn)，海峽國(guó)際會(huì)展中心已經(jīng)做好了與國(guó)際接軌的準(zhǔn)備，其區(qū)域內(nèi)的配套設(shè)施已經(jīng)為會(huì)展業(yè)所要求的多功能下足了工夫。

鄭青松認(rèn)為會(huì)展帶動(dòng)地產(chǎn)必須要滿足以下幾個(gè)條件：首先，要對(duì)會(huì)展有準(zhǔn)確的定位，選擇綜合性還是專屬性的發(fā)展模式，對(duì)于會(huì)展而言，只有整個(gè)經(jīng)濟(jì)體量和檔次達(dá)到一定的層次，才能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，才能對(duì)房地產(chǎn)有所影響。其二，能否充分地進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作，并形成自己的特色，產(chǎn)生強(qiáng)有力的輻射影響力。如果單靠政府主導(dǎo)，會(huì)展的影響力和發(fā)揮空間都極為有限，只有長(zhǎng)期地、持續(xù)地進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作，會(huì)展才能漸進(jìn)式地對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生影響。例如成都的糖煙酒展會(huì)在全國(guó)都很有名氣，外來(lái)客商特別多。其三，交通、配套都屬“上乘”之作。從硬件上來(lái)說(shuō)，會(huì)展配套應(yīng)該要全面還要方便，如對(duì)商業(yè)種類、旅游景點(diǎn)都應(yīng)該不一而足。其四，要有行業(yè)龍頭的示范效應(yīng)。

　【觀點(diǎn)】打響特色牌

　會(huì)展對(duì)商業(yè)的影響是直接的，對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)的影響是間接的，對(duì)區(qū)域價(jià)值的影響是漸進(jìn)的。會(huì)展的成熟需要大體量的商業(yè)、市政配套的扶持，使其價(jià)值內(nèi)涵不斷增加。如果沒(méi)有內(nèi)涵的支持，對(duì)會(huì)展的宣揚(yáng)那僅僅只是一種炒作，最終只能落下個(gè)“短命秀才”的下場(chǎng)。業(yè)內(nèi)人士鄭先生指出，由于福州整體的經(jīng)濟(jì)體量不是太大，即使在省內(nèi)暫時(shí)也無(wú)法和廈門形成分庭抗禮的局面，在這種局勢(shì)面前，福州必須發(fā)揮特色行業(yè)的龍頭企業(yè)的作用，打響特色牌，以奇制勝，讓福州的會(huì)展業(yè)逐步升溫。“我認(rèn)為舉辦茶博會(huì)就是一個(gè)很好的例子，如果有龍頭茶商的參與，能使得會(huì)展本身更具有專業(yè)性、特色性，同時(shí)也可能吸納更多茶商加入其中。”他說(shuō)。